Vart femte kommunala bostadsbolag går med förlust när räntan biter

Vart femte kommunalt bostadsbolag i Sverige redovisar förlust, samtidigt som allt fler av dem valt rörlig ränta på sina lån. Färska siffror sätter fingret på en obalans som blir dyr så fort räntan vänder uppåt. Hans Arén, vd på Finopti, varnar för en kostnadssmäll när inflationen stiger. För dig som hyr av allmännyttan handlar det inte om abstrakt bolagsekonomi, utan om hyran på ditt kontrakt.

Kombinationen är enkel att beskriva och obekväm att äga. Bolag som redan går back binder sig till räntor som kan stiga när som helst. Höjs styrräntan, höjs kostnaden nästa gång lånet läggs om.

15 procent går med förlust redan i lågt ränteläge

Att 15 procent av de kommunala bostadsbolagen redovisar förlust är anmärkningsvärt, eftersom det sker i ett läge där räntorna redan sjunkit tillbaka från topparna. En bransch som går back när räntekostnaderna är på väg ned har lite marginal kvar om utvecklingen vänder.

Allmännyttan är en stor spelare på hyresmarknaden. Enbart i Västra Götaland äger de kommunala bolagen omkring 143 000 hyresrätter, av totalt runt 360 000 hyresrätter i länet vid slutet av 2025. När en så stor aktör tappar lönsamhet påverkar det utbudet, underhållet och till slut hyresnivåerna för hundratusentals hushåll.

Förlusterna är dessutom ojämnt fördelade. Underskotten är vanligast i och nära Göteborg samt i östra Skaraborg, medan ett fåtal kommuner tvärtom redovisar överskott. Ungefär lika många bedömer att de går plus minus noll som de som ser röda siffror.

Rörlig ränta gör räntesmällen omedelbar

Rörlig ränta betyder att lånekostnaden följer marknaden nästan direkt, utan den fördröjning en bunden ränta ger. För ett bostadsbolag med miljardlån blir varje procentenhet i höjd ränta en post som märks på sista raden redan nästa kvartal.

Valet är rationellt så länge räntan faller. Rörligt har historiskt varit billigare än bundet över tid och när Riksbanken sänker styrräntan blir rörligt ännu billigare. Problemet uppstår i vändningen.

Hans Arén på Finopti pekar på just den här sårbarheten: ett bolag som redan går med förlust och samtidigt sitter på rörliga lån har ingen buffert när inflationen driver upp räntorna igen. Kostnaden ökar snabbt, intäkterna gör det inte. Skillnaden mellan bundet och rörligt förklaras enklast i vår genomgång av skillnaden mellan ränta och amortering, som gäller lika mycket för ett bostadsbolag som för en privat bolåntagare.

Så räknar man på räntekänsligheten

Ett räkneexempel gör risken konkret. Anta ett kommunalt bolag med 5 miljarder kronor i lån, helt rörligt.

En höjning på två procentenheter kostar bolaget 100 miljoner kronor om året i det här exemplet. För ett bolag som redan redovisar förlust finns bara tre vägar att täcka gapet: höja hyrorna, skjuta upp underhåll eller stryka planerade byggprojekt. Alla tre drabbar hyresgästerna.

Hyrorna stiger redan innan räntan gör det

Hyrorna i Västra Götaland har stigit till följd av ökade omkostnader, oberoende av räntan. Det innebär att marginalen för nya kostnadsökningar redan är använd. Om räntekostnaden lägger sig ovanpå de omkostnader som redan pressat hyrorna, blir nästa hyresförhandling tuffare.

Här ligger den direkta kopplingen till din privatekonomi. Bostadsbolagens räntekostnader betalas i slutänden av hyresgästerna, precis som en privat bolåntagare bär sin egen ränta. Skillnaden är att du som hyresgäst inte kan välja bort den. Vill du förstå hur räntemekaniken slår mot hela ekonomin har vi förklarat sambandet i artikeln om hur Riksbankens beslut om styrräntan påverkar din ekonomi.

Byggandet bromsar när ekonomin sviktar

Färre bostäder färdigställs samtidigt som behovet består. I Västra Götaland stod omkring 4 500 bostäder klara under 2025, drygt 3 000 färre än året innan. Boverket bedömer samtidigt ett behov om cirka 8 400 nya bostäder per år under 2026 till 2035, varav tre fjärdedelar i Göteborgsregionen.

Gapet mellan behov och byggtakt förvärras av pressade bolagsekonomier. Ett bolag som lägger pengar på stigande räntekostnader har mindre kvar till nyproduktion. Länsstyrelsen i Västra Götaland lämnade in sin regionala bostadsmarknadsanalys till Boverket, som pekar på behov av mer samordning mellan kommuner.

Bromsen i byggandet har flera orsaker. Regelverk är en av dem, något vi tagit upp i artikeln om hur EU-lagen bromsar bostadsbyggande i 151 kommuner. Räntekänsligheten hos bolagen är en annan. Även bostadspolitik.se rapporterar om den låga byggtakten och demografiska osäkerheten i Västra Götaland och behovet av ökad samordning mellan kommunerna i regionen.

Vad det betyder för dig som hyr eller söker bostad

Tre praktiska konsekvenser är värda att hålla ögonen på:

• Hyreshöjningar riskerar att accelerera om räntan stiger, eftersom bolagens räntekostnader förr eller senare landar i hyresförhandlingen.
• Underhållet kan bli lidande när bolag prioriterar att täcka räntekostnader framför att renovera fastigheter.
• Kön till nya hyresrätter blir längre när nyproduktion skjuts upp och byggtakten redan ligger under behovet.

För dig som funderar på att köpa istället för att hyra gäller samma räntelogik, fast på din egen kalkyl. Både bostadsbolaget och den privata bolåntagaren är exponerade mot samma styrränta. Räkna igenom vad du faktiskt klarar innan du binder dig, till exempel med hjälp av vår guide till hur mycket du kan låna på din inkomst.

FAQ

Varför går kommunala bostadsbolag med förlust?

Kombinationen av stigande omkostnader, höga underhållsbehov och räntekostnader pressar lönsamheten. Att 15 procent redovisar förlust sker dessutom i ett relativt lågt ränteläge, vilket gör bolagen sårbara om räntan stiger. Underskotten är vanligast i och nära Göteborg samt i östra Skaraborg.

Vad menas med räntekänslighet hos ett bostadsbolag?

Räntekänslighet beskriver hur mycket ett bolags kostnader förändras när räntan rör sig. Bolag med rörlig ränta och stora lån är mest känsliga, eftersom en höjning slår igenom på kostnaderna nästan omedelbart. En procentenhets höjning på ett lån om 5 miljarder kronor kostar 50 miljoner kronor per år.

Påverkar bostadsbolagens ekonomi min hyra?

Ja. Ett bostadsbolags räntekostnader och omkostnader ligger till grund för hyresförhandlingarna. Stiger bolagets kostnader ökar trycket på att höja hyran. Hyresgästen bär i praktiken en del av bolagets räntekostnad, utan att kunna välja bort den.

Varför väljer bolagen rörlig ränta om det är riskabelt?

Rörlig ränta har historiskt varit billigare än bunden ränta över tid och blir ännu billigare när Riksbanken sänker styrräntan. Nackdelen visar sig i vändningen: när räntan stiger ökar kostnaden direkt, utan den fördröjning som ett bundet lån ger.

Vad kan hyresgäster göra åt situationen?

Enskilda hyresgäster kan inte påverka bolagets lånestrategi men kan förbereda sig ekonomiskt inför möjliga hyreshöjningar. Att bygga en buffert och hålla koll på Riksbankens räntebesked ger tidig varning om vart hyrorna kan vara på väg.